新政之后的这一周，大家对于上海楼市购房政策的变化都非常关注。

　　该不该离婚，离婚后能不能买房，现在在上海买房算几套…随着政策的变化，大家发现很多问题都关乎到自己的现实利益。

　　当然，有这么一群人无疑是在新政后的最大得利者，那就是无房户家庭。

　　很多人都在谈论，2021年刚需买房有多大利好，刚需可以买哪里，刚需中签率提升了多少，但是却很少有人关注：硬币的另一面。

　　那就是，刚需无房户的存在，会不会极大地影响到置换客户的中签比例？而这群人又是上海楼市最大的购买群体，他们今年买房，会受到怎样的影响？

　　今天这篇文章，就试图帮大家回答这个问题。

　　首先回答第一个问题，上海有多少比例的无房户？

　　我们都知道，上海楼市这两年都是改善为主，但是当政策出来的第一时间，我还是立刻去拜访了上海链家公司的总部，幸运的通过采访，得到了这样的一个比较靠谱的数据：

　　链家上海2020年成交的二手房总量大概在6万套。

　　大部分首套刚需客群的成交总价段在：200-500万。

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　　去年，他们200-500万总价段成交占比六成，大约是3.5万套。根据成交的用户画像数据显示，用户为二套置换的，差不多2.3万套。

　　（数据来源：链家）

　　所以在这么一个500万以内总价产品中，其实真正的首套刚需客户的占用户比例为35%，二套置换为65%。

　　这意味着2020年，在上海10个人买房，二套置换的，大概就有7个人。

　　而根据贝壳研究院2019年对于“各城市接触以换房需求为主的经纪人占比”，上海2019年的置换客户60%，刚需首套客户40%。

　　这个数字，在2018年一份西南财大统计的银行信贷报告数据中，也得到了验证。

　　可以看出，上海从2018年开始，一直遵循着这样的规律分布，换房客户已经成为上海楼市最大的群体。

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本文来源：真叫卢俊 作者：
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